不動産営業事務員による、家の広告の見方と読み方のポイントを解説【中古一戸建て版】

物件探しは、時間がかかり億劫になる方が多いのではないでしょうか？
実際の見学ともなると、仲介物件を扱う不動産会社に問い合わせて、内覧を申し込んで、売主さんの都合や日程調整をもらって・・・と手間が掛かりますよね。

スーモやアットホームやホームズなどのネット広告や紙面広告の段階で確認できる情報をある程度読み解くことで効率的に物件見学ができるポイントを不動産を知る事務員目線で解説！

中古一戸建てのチラシ、広告を見る上でのコツや誤解しやすいポイントをご紹介します。

猫はムネに 手をあてている

【本職】
◇年商10億円以上、創業30年中堅企業を支える不動産営業事務（歴5年）
◆WEBクリエーター

【日常】
◆1児のママ（ゆる教育ママの日常:運営中）
◇マイナス20Kgダイエット成功済（現在体型維持管理継続中）

【夢】
◆猫を沢山飼う

【お仕事依頼受付中】
◆不動産経営者向け→ホームページ用バナー画像や紙面広告のデザイン案作成します。（ホームページ作成は準備中につき納期未定）
◇不動産会社様向け→ポータルサイト用画像編集及びデザインやSNS用素材作成します。

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数字だけで判断せず、必ず確認したいこと

【1】最寄駅からの距離
広告に表示されている駅からの距離は80Mを１分の計算で掲載しています。
駅までの道のりに坂の上り下りがあったり、交通量が多い幹線道路（パイパスや国道など）や踏切などがあってもその分は考慮されていません。

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あくまで目安として判断しましょう！

入念な見学をされる場合は、実際に現地から最寄駅まで歩いてみることをおすすめします。

【2】建築年月

戸建ての耐震基準は、建築基準法の改正によって定められ、1981年の改正以降は「新耐震」と呼ばれる基準が適用されています。新耐震基準では、地震による損傷を最小限に抑えるための設計が求められており、建物の耐震性能を確保するために様々な要素が考慮されています。

建物の高さや地盤の性質などによって地震荷重が異なるので、実際の地震による力を反映した設計が必要とされているので建築基準法の改正により、建物の安全性が向上しています。

しかし、広告では建築年月日しか記載がありません。建築基準法改正以降に建築された物件であれば新耐震基準である可能性は高くなりますが、検討材料として不動産会社に詳しく確認してみることをおすすめします。

セットバック？土地面積に含まれているのに使えない土地について

土地面積
「土地面積」には取引の対象となる土地の面積が記載されています。
中古一戸建の場合、所在地を明確に記載しない場合が多く、土地の形状等がわからないケースも！中古一戸建や土地を買う時には、接道している道が４ｍ以上あるかどうか注意して確認しましょう！

接道が、幅4ｍ満たしていない場合はセットバックの必要があり（道路の中心線から2ｍ後退）、使える敷地面積が狭くなってしまいます。

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周辺の他物件を比べて、坪単価が安くても土地の形状が悪い場合があるので、不動産会社に確認することをおすすめします！

建蔽率・容積率オーバーで、住宅ローンが借りられない！？

建ぺい率・容積率

建ぺい率とは、敷地面積に対する建築面積の割合であり、建築面積が敷地の何割まで建てられるかを示す確率を指します。

また、容積率は敷地面積に対する延床面積の割合であり、建物の合計面積を示す確率を指します。

建蔽率（建ぺい率）５０％、容積率１００％で土地１００㎡がある場合、建築面積は５０㎡、延床面積が１００㎡までしか建築できません。

そして、建築面積５０㎡を越えるものは建蔽率オーバー、延床面積が１００㎡を越えるものは容積率オーバーの家となります。

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中古一戸建の建ぺい率や容積率オーバーの違法建築物は現金での取引が多い印象。一部では住宅ローンも利用可能なケースがある様なので確認してみてくださいね！

周囲とのトラブルや行政指導は稀ですが、情報収集と注意しましょう。

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用途地域とは

「用途地域」は、その敷地に建築可能な用途を示します。
住宅から、工場や商業施設等の建築が可能な地域まで様々な用途地域があります。

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例えば、近隣商業地域、商業地域などは住宅の建築は可能。

同時にパチンコ屋さんやホテル・旅館なども建築が可能の為、物件見学の時には事前に確認に行ったときに確かめることをおすすめします。

まとめ

•最寄駅からの距離は広告の表示よりも実際の道のりを確認することが重要！

•建築年月日のみが記載されており、新耐震基準の適用については不動産会社に確認が必要！

•土地面積にはセットバックや接道の問題があり、形状によって使い勝手が異なる！

•建蔽率・容積率のオーバーは、住宅ローンの制約に影響し、用途地域も確認が必要！

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